[부동산] 부동산 경기방정식으로 풀어보는 2013~2018 시장전망 2부

 

부동산 경기방정식으로 풀어보는 2013~2018 시장전망 2부

 

R = f (G, M, P)

R = 부동산

G = 경제성장율

M = 총통화량M2, (달러로 환산한 통화량)

       통화의 유통속도 = GDP / M2 

       통화승수(0.69) = M2 / 본원통화 

P =

경기 파동에서

3~5번 부동산 부양 정책

7~8번 부동산 규제 정책

부동산 공개념(노무현 정권 때 부동산 가격을 잡기 위한 규제 정책이었다.)

경제는 시장과 정책으로 움직인다.

 

우리나라는 1% 성장은 전혀 있을 수 없다.

탄력적 환율 구조때문이다.

 

 

IMF의 예측 70~90% 정도 예측이 맞다.

통계에 의한 예측을 그냥 그대로 믿어서는 안된다.

2014년 3.5% ~ 4.0% 성장을 예측한다.

 

M 통화량 : 절대량이 많은 수록 부동산 거래량, 가격 상승률 증가. 적을 수록 부동산 거래량 감소, 가격상승률 하락 

    뒷받침 되는 정보

    통화의 유통속도 : M2 / 본원통화 : 0.7 (2014.03월말 경) 경기좋을 때 0.87이었다. 0.8이상이 최고점으로 볼 수 있다.  부동산은 2~3년 동안은 과속성장을 하게 된다. 다음 정점이 오게 된다.

    통화승수 : GDP / M2로 나눈 것

 

 

P : 부동산 정책

    부양방향으로 전환시 서서히 걸쳐서 반응이 나타난다.(3~5년동안에 걸쳐서)

    규제정책을 사용(7~8번 구간). 물가상승률이 4%인데, 부동산 상승률이 7%오를 경우 (거품이 생긴다)

 

상승하던 관성이 있어서 , 시장주체들이 말을 듣지 않는다.

잠재성장율과 같게 성장할 경우 보합

잠재성장율 이하로 성장시 경기 침체

 탄력적 환율 구조를 가지고 있기 때문에 언제아 2-3% 성장이 된다.

 

기준금리가 5%일 경우는 대출금리는 7.5% 정도 된다.

2014년도 경기 바닥

 

 경기 순환 방정식

2019년부터 2020년 다시 조정구간이 온다.

경기는 200년전부터 워털루 전쟁부터 인위적으로 조정한다.(중앙은행의 화폐와 금리로)

파동은 중앙은행의 화페때문에 발생한다.

종이에 가치를 부여한다. 화폐에 대한 가치를 법적으로 경제적으로 보장해주지 않는다.

경기저점은 화폐가 가치가 높은 수단, 경기고점은 실물자산(부동산, 주식)의 가치가 높아진다.

원래 경기는 중앙은행에서 화폐통제를 통해서 인위적으로 만들어가는 것이다.

부작용 : 빈부격차의 확대, 사회와 정치구조가 무너짐

선작용 : 실업자들이 채용이 된다.

우리 인간은 불완전한 존재(이성, 감정)

지적 상태나 사는 환경에 따라 받아들이는 것이 다르다.

 

 

더블딥 :

 루비니(2008년 금융위기를 정확하게 예측)

 

출처 : https://www.youtube.com/watch?v=35GM_t6y0vs