자수성가한 부자

은퇴자를 위한 노후경제 십계명

1계명. 집은 경제적 목숨이다.

    - 내 집 없는 노후 = 생명 없는 삶

    - 집값 10년 단위로 평균 50% 상승

    - 내 집 없으면 노후 전월세 파산

    - 전세보증금으로 내 집 마련하라.

    - 주택연금 최고의 노후 대책

    - 우리의 돈은 종이일 뿐이고, 그럼 무엇이 돈인가? 생존 필수재가 돈이다. 의.식.주

2계명. 주택대출 제로화 하라.

    - 대출이자 -> 노후경제 독약

    - 무대출 주택으로 교체하라.

    - 동일지역 APT -> 연립/다세대

    - 지역변경 APT -> APT

    - 주택허세 -> 고달픈 노후경제 자초

    - 항상 얼굴이 온화하고, 남을 먼저 배려하고, 말이나 행동에서 언제나 배울 점이 있고, 대화를 나누면 즐거울 수 있는 노인이 되어야 한다.

3계명. 전원주택 은퇴 다시는 못 돌아온다.

    - 신중하게 10번 더 생각하세요.

    - 전원주택은 환금성이 거의 없다.

    - 비도시주택 -> 집값상승률 불리

    - 비도시주택 -> 주택연금 불가능

    - 전원은퇴 -> 중소도시 은퇴 대안(청주, 충주 등)

4계명. 자본이 일하게 하라.

    - 은퇴경제는 노동경제가 아니다.

    - 기대수명보다 20년 더 길 수 있다.

    - 고령자 일자리 점점 더 줄어든다.

    - 국가/자녀에게 기대하지 마라.

    - 임대소득/금융소득이 해법이다.

5계명. 금융 + 부동산 결합투자를 하라.

    - 임대소득도 절대안전 보장없다.

    - 금융투자도 안전한 방법이 있다.

    - 부동산 4% + 금융 8% 설계하라.(최소 설계 기준)

    - 2억->부동산 1억(4백)+금융1억(8백) => 1200만원의 수익이 나온다.

    - 절대안전 금융투자법

6계명. 고가 1주택 -> 중저가 1+1주택 전환하라.

    - 강남분당 1주택 -> 타지역 2주택

    - 1주택(자가거주) - 외곽/거주주택

      1주택(자본소득) - 도심/자본주택

    - 도심지역->전월세 수요가 많다.

    - 중소도서->자본주택 부적합지역

7계명. 자본주택 특화된 핵심지역 절대 유리

     - 특화핵심지역은? -> 미래가치 높은 곳

     - 임지조건 -> 수도권 + 대도시

     - 수도권 -> 강북권 상대적 저평가

     - 교통입지 관건 -> GTX 수혜지역

     - 한반도경제공동체 시대 대비하라.

8계명. 남 말 듣지말고 전문가 믿지마라.

     - 귀동냥 투자 -> 스스로 위험 자초

     - 전문가 -> 시중정보 편집 수준

     - 은퇴자금 노리는 사기꾼 판친다.

     - 동료/친인척/지인->특히 조심하라.

     - 스스로 공부하여 전문가가 되라.

     - 공부하고 운동하고 여행하는 삶을 살아라.

9계명. 해외이주 신중하게 결정하라.

     - 아시아 이주 -> 범죄위험에 노출

     - 미주지역->인종차별/3D 직종

     - 호주/뉴질랜드->할 일이 없다.

     - 한번도경제 -> 원화강세/한국유리

     - 해외이주->한국중소도시 이주 대안

10계명. 글로벌 투자 전문가가 되라.

    - 은퇴기간 생각보다 길다.

    - 경험바탕 -> 경제학습 -> 실물전문가

    - 고성장 신흥국(인도, 중국, 베트남, 인도네시아) -> 한국보다 유리

    - 기본을 지키면 안전투자 가능하다.

    - 대형주+ETF펀드+경기파동=성공투자

    - 

※ 본 강의는 명품경제학 채널에서 수강한 내용입니다.

Q. 부동산 가격을 결정짓는 중요한 변수는 무엇인가?

A. 경제성장률, 통화량, 부동산 정책이다.

R = f(G, M, P)

G = 경제성장률

M = 통화량

P = 부동산 정책

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G = 경제성장률은 공신력있는 국제기구에서 내놓는다.(적중률이 70~80% 해당된다.)

      IMF : 국제통화기금(https://www.imf.org/external/index.htm)

      OECD : 경제협력개발기구(http://www.oecd.org/)

      IBRD : 세계은행(=국제부흥개발은행)(http://www.worldbank.org/)

      ADB : 아시아개발은행(https://www.adb.org/)

M = 통화량

       한국은행 통계에서 확인할 수 있다.

P = 부동산 정책

검증 :

  2020년 강남 집값은 어떻게 될까?

  경제성장률과 PPP 국민소득 예측기법으로 전국평균 상승률을 적용하여 2020년 강남 집값을 전망해 보자.

  ① 2011년 31.753달러(PPP 기준)

  ② 2012년 서울강남 아파트 3.3㎡당 평균가격 2,884만원(7억 51,883,000원

  ③ 2017년 43,141달러(PPP 기준) => 예상 가격 :

  ④ 2020년 47,141달러(PPP 기준)

  2011년 대비 2020년의 PPP 국민소득 순증가율은 48.47%다. 이 비율을 ② 에 대입하면 2020년 서울 강남 아파트 3.3㎡ 평균가격 4,282만원이다.

  2011년 홍콩의 1인당 국민소득  49,432달러(PPP)일 때 3.3㎡당 평균 집값은 5,168만원으로 강남은 4,282만원으로  2011년도 홍콩 집값의 82.86% 수준 밖에 안된다.

 서울 강남구 전용 85㎡ 아파트 평균 가격은 2012년 7억 4,285만원(전국 평균 가격)이다. 이 아파튿 2020년이 되었을 때 11억 294만원으로 증가할 것이다.

 강남은 지역선호도가 높고 소득이 더 높다. 따라서 강남은 더 상승할 것으로 예상된다.

 실제 경제는 모든 요소에 의해서 다 변한다.

 통화량이 변하고, 성장률이 변하고, 사람의 선호도가 변하고,

 쉽게 얘기하면 국민소득 2만불때 선호하던 차와 집이 있으면 6만불이 되면 선호하는 차와 집이 달라지게 된다.

 30대에 선호하는 것들과 40,50,60대 선호하는 것이 다르다.

 장기현 검증

 2012.01 강남 11,668,000원/1㎡ = 38,504,400원/3.3㎡

 2017.01 강남 16,731,000원/1㎡ = 55,212,300원/3.3㎡

 2020.01 강남 4,2820,000원/3.3㎡

 ※ 출처 : 한국감정원 전국주택가격동향조사 > 매매가격 > 평균단위매매가격

 => 부동산은 가치가 높아져야 가격이 오르는 것인가?

      아니면 수요와 공급으로 인한 가격이 결정되는 것일까? (200년전에 만들어진 고전 경제학)

      맞는 말이기도 하지만 이건 대세의 영향을 미치지 않는다.

      가장 중요한 변수는 돈의 가치이다. 경제성장률과 통화량에 의해서 결정된다.

      통화량이 늘어나게 되면 돈가치가 떨어진다. 돈가치가 떨어지게 되면 현금으로 쥐고 있으면 실제로는 물가상승률로 인해 돈의 가치가 더 떨어진다. 그래서 현금을 부자들은 실물자산에 투자하려고 한다. 통화량이 늘어나게 되면 실물자산으로 인플레이션을 방어하기 위해서 주식과 부동산으로 사는 것이다. 그래서 만들어지는 것이 수요다. 통화가치를 지키기 위해 부동산을 사는 것이고 그것이 수요를 만들어내는 것이다.

부동산 가격은 화폐현상이다.

※ 위의 공식은 명품경제학 채널에서 배운 내용입니다.

공동주택 통건물 매입으로 성공하기 위한 조건 7가지

1. 3도심 7광역중심

2. 소형주택

3. 주택임대사업자 혜택

4. 공동주택

5. 새주택

6. 투자수익률(4%이상)

7. 입지(학군, 교통, 생활편의시설)

출처 : https://www.youtube.com/watch?v=eW7ysMsfYxs

어떤 부동산에 투자해야 하는가?

1. 주택 -> 생존필수재

2. 소형아파트->수요 많고+선호도 최고

3. 주택투자->삼중수익 구조

4. 3중수익->시세차익+월세수익+재건축

5. 선진화 부동산투자->필수재에만 집중

   오피스텔은 선택재(굳이 없어도 된다.)

   온라인경제로 굳이 사무실이 필요없다.=> 오피스텔 투자시 공실률이 높다.

명품경제학 조언 -> 오피스텔 손절매도+현금확보

                   환경가치 아파트/연립/다세대 투자교체

출처 : https://www.youtube.com/watch?v=o3Z7jPxbS1g&t=1s 1분 10초 부근

오피스텔을 절대로 투자하지 말아야 하는 이유

1. 용적율 600 ~ 800%

2. 재건축 불가능하다

3. 건물노화 빠르다

4. 매매가격 상승률 가장 낮다

5. 임대비용(월세+관리) 비싸다

6. 공실률 높다->회전주기 6개월

   사람이 살기가 별로 좋지 않다. 중복도 구조라 소음도 심하다.

   베란다가 없다. => 효용공간이 줄어드는 것이다.

7. 불량임차인 대다수