부동산 가격의 중요한 결정요소는 무엇인가?

Q. 부동산 가격을 결정짓는 중요한 변수는 무엇인가?

 

A. 경제성장률, 통화량, 부동산 정책이다.

 

 

R = f(G, M, P)

 

G = 경제성장률

 

M = 통화량

 

P = 부동산 정책

 

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G = 경제성장률은 공신력있는 국제기구에서 내놓는다.(적중률이 70~80% 해당된다.)

      IMF : 국제통화기금(https://www.imf.org/external/index.htm)

      OECD : 경제협력개발기구(http://www.oecd.org/)

      IBRD : 세계은행(=국제부흥개발은행)(http://www.worldbank.org/)

      ADB : 아시아개발은행(https://www.adb.org/)

      

M = 통화량

       한국은행 통계에서 확인할 수 있다.

 

P = 부동산 정책

 

 

검증 :

  2020년 강남 집값은 어떻게 될까?

  경제성장률과 PPP 국민소득 예측기법으로 전국평균 상승률을 적용하여 2020년 강남 집값을 전망해 보자.

 

  ① 2011년 31.753달러(PPP 기준)

  ② 2012년 서울강남 아파트 3.3㎡당 평균가격 2,884만원(7억 51,883,000원

  ③ 2017년 43,141달러(PPP 기준) => 예상 가격 :

  ④ 2020년 47,141달러(PPP 기준)

 

  2011년 대비 2020년의 PPP 국민소득 순증가율은 48.47%다. 이 비율을 ② 에 대입하면 2020년 서울 강남 아파트 3.3㎡ 평균가격 4,282만원이다.

 

  2011년 홍콩의 1인당 국민소득  49,432달러(PPP)일 때 3.3㎡당 평균 집값은 5,168만원으로 강남은 4,282만원으로  2011년도 홍콩 집값의 82.86% 수준 밖에 안된다.

 

 서울 강남구 전용 85㎡ 아파트 평균 가격은 2012년 7억 4,285만원(전국 평균 가격)이다. 이 아파튿 2020년이 되었을 때 11억 294만원으로 증가할 것이다.

 강남은 지역선호도가 높고 소득이 더 높다. 따라서 강남은 더 상승할 것으로 예상된다.

 

 실제 경제는 모든 요소에 의해서 다 변한다.

 통화량이 변하고, 성장률이 변하고, 사람의 선호도가 변하고,

 쉽게 얘기하면 국민소득 2만불때 선호하던 차와 집이 있으면 6만불이 되면 선호하는 차와 집이 달라지게 된다.

 30대에 선호하는 것들과 40,50,60대 선호하는 것이 다르다.

 

 장기현 검증

 

 2012.01 강남 11,668,000원/1㎡ = 38,504,400원/3.3㎡

 

 2017.01 강남 16,731,000원/1㎡ = 55,212,300원/3.3㎡

 

 2020.01 강남 4,2820,000원/3.3㎡

 

 ※ 출처 : 한국감정원 전국주택가격동향조사 > 매매가격 > 평균단위매매가격

 

 => 부동산은 가치가 높아져야 가격이 오르는 것인가?

      아니면 수요와 공급으로 인한 가격이 결정되는 것일까? (200년전에 만들어진 고전 경제학)

      맞는 말이기도 하지만 이건 대세의 영향을 미치지 않는다.

      가장 중요한 변수는 돈의 가치이다. 경제성장률과 통화량에 의해서 결정된다.

 

      통화량이 늘어나게 되면 돈가치가 떨어진다. 돈가치가 떨어지게 되면 현금으로 쥐고 있으면 실제로는 물가상승률로 인해 돈의 가치가 더 떨어진다. 그래서 현금을 부자들은 실물자산에 투자하려고 한다. 통화량이 늘어나게 되면 실물자산으로 인플레이션을 방어하기 위해서 주식과 부동산으로 사는 것이다. 그래서 만들어지는 것이 수요다. 통화가치를 지키기 위해 부동산을 사는 것이고 그것이 수요를 만들어내는 것이다.

부동산 가격은 화폐현상이다.

 

※ 위의 공식은 명품경제학 채널에서 배운 내용입니다.